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【新闻】国外房市

美国房市

  根据美国网上房地产公司的数据,美国房价出现了微弱地上扬,这是自2007年以来的首次上升。美国各大主流网站根据此报告认为全国房价已“探底”。虽然此次的增长仅有0.2%,但在经历了长达5年的持续下跌的情况,这样微软的增长也足够说明了下跌趋势已在改变了。

  Zillow调查的167个市场几乎都出现了价格增长。

  Zillow的高级经济专家Stan Humphries称:“过去四个月以来,房价和预计数据都呈现增长趋势,看来美国的房价已经探底了。 虽然就业市场恢复没有预期快,但房市回暖正在成形。这说明,房市拥有自我修复能力。”

  Zillow的报告对比了在同一地区出售的住宅价格, 显示以季度为单位的增长更强劲——达2.1%, 这是自2005年以来最大的增长。 房价增幅最大的市场正是在房地产崩溃时期降幅最大的市场。譬如,凤凰城的房价一年的增长为12%。

  其他专家则认为,美国房价全国范围内的总体上升是由某些市场的价格泡沫造成的。

  “强大的需求,尤其是在加利福尼亚、亚利桑那和内华达州的房价短期内增幅相当快。 由于这些州许多房屋买卖都是现金交易, 美国现存的估价系统使得他们比其他州的房价上涨更快,”Cambell Surveys的研究主管、Housing Pulse分析师 Thomas Popik说道:“但是这种趋势增加了这些热门房产市场出现房价泡沫的可能性。”

  随着房产抵押债主转向购买那些法拍房(foreclosure)的替代品,比如亏本销售房(short sale),法拍房的供应量已经稳步下降。 投资者们希望充分利用热门的租赁市场,因此必须分散到其他市场中去寻找更有利的交易。

  投资公司Lsmith的CEO说: “我们进入凤凰城市场的速度太快了, 这些市场将会被炒热,我们转而看好东部市场,如密歇根州和佛罗里达州。”

  Zillow指数在那些先前低迷的市场增幅最大,比如迈阿密、奥兰多和大部分加利福尼亚州地区,其他那些并未陷入低迷的市场的指数却还在下降,如圣路易斯州(一年下降4%)、芝加哥(一年下降5.8%)和费城(一年下降3.5%)。

  房地产数据分析公司Radar Logic的CEO Michael Feder说:“那些通过分析现有结果而认为房价触底的人错的离谱。不仅不能根据现在即时的迹象妄下结论,普遍的的房产现状更是不容乐观。房地产仍然是个短板。”

  Radar Logic也注意到了房价上涨,但是认为只是冬天温和的天气暂时增加了购房需求。这就意味着下半年的房价将会回落。就算没有天气的假说,他们也看到许多其他麻烦。

  Radar Logic的报告指出:“在供应一方,高价会吸引金融机构出售更多法拍房,使得那些先前由于负资产无法出售住宅的家庭能够进入房产交易的市场。于是,可售房产的供应就会增加,从而将房价压低。而在需求一方,上升的房价可能会降低投资量。”

  今天,美国的房地产市场大部分是由投资者驱动的,比例是1/4 到1/3。因为全国的房价是基于二手房有限供应的基础上,这供应又依赖于国家的大银行,这些都使得全国的房价上涨比以往更加不稳定。一手房的购买者理应占市场的40%,但是却只占了1/3。而成千上万可能搬家的购买者因为负资产或准负资产被困住宅中。

房产投资

  全世界最聪明投资者,包括巴菲特一直关注房价,他们预期美国住宅市场将出现持续复苏。其他类型的房地产投资──包括拥有大型购物中心、公寓大楼,酒店,和医院产权的房地产投资信托基金(REITs)──也成为表现最好的投资品种。

  对普通投资者而言,这一轮的反弹为其提供了一个机会,需要重新思考投资组合中应该有多少比重放在房地产投资品种上──抓住一个他们曾完全放弃的板块重获新生的契机,及时参与进去。

  达夫菲尔普斯投资管理公司(Duff & Phelps Investment Management)的投资经理弗兰克·海格迪(Frank Haggerty)说,“经过近期我们看到的回暖后,人们很自然地会问,‘我是不是已经错过了跟进的机会,还是将来会有更大的复苏空间?’在我们看来,未来的空间还很大。”海格迪联合管理一个13亿美元的共同基金,投资于商业地产公司。

  持这种乐观态度的人很普遍。美国独栋住宅的价格正在稳步回升,哈佛大学住房研究联合中心6月份的一份报告显示,2012年3月份独栋住宅的新增库存处于49年以来的最低水平。住房研究联合中心的董事总经理艾瑞克·贝尔斯基(Eric Belsky)说,低库存的好处在于:只要花不到六个月就能把现有库存全部卖光,而六个月的库存是衡量市场强劲还是疲软的传统意义上的分水岭。

  当然,美国房价在此次经济衰退期间曾出现过的一些短期的复苏迹象。2009年中,标普-凯斯希勒20城市房价指数曾出现过为期一年的上涨,但随后又再度下跌。21世纪之初美国股市大跌以及房地产泡沫破裂的耶鲁大学教授罗伯特·希勒(Robert Shiller)说,还不能肯定美国的房价是否已经触底。